Nueva ley de vivienda de alquiler. La regulación de distintos escenarios vinculados al sector inmobiliario representa el foco de la nueva ley de vivienda. En esta se profundiza en temas relacionados con el alquiler, así como porcentajes limitantes en los precios para las ‘zonas tensionadas’.
Cada nueva legislación trae consigo puntos determinantes, los cuales es importante que conozcamos para su aplicación a nivel social y si es del caso en nuestro caso en particular.
Precisamente con el fin de dejar muchos de estos aspectos claros y entender de qué va esta nueva ley de vivienda que, deberá ser aprobada por el Senado y publicada en el BOE, hoy en San Fernando Grupo Inmobiliario ampliaremos todos estos detalles.
Comprendamos juntos las principales medidas:
- Entrada en vigor
- Límite del precio del alquiler
- Eliminación del IPC
- Cambios en las ‘Zonas Tensionadas’
- Protección de familias vulnerables y desahucios
- Variaciones para los grandes tenedores
- Gastos y honorarios
- Viviendas vacías
- Beneficios fiscales
- San Fernando Grupo Inmobiliario
Nueva ley de vivienda de alquiler: entrada en vigor
Si bien la nueva ley de vivienda fue aprobada en el congreso el 27 de abril, aún falta que pase al Senado para que sea revisada y tenga su validación final antes de ser ingresada en el BOE. Esto se espera que se dé antes de las elecciones autonómicas y municipales del próximo 28 de mayo.
Límite del precio de alquiler
Uno de los principales puntos que encontramos en esta nueva ley es el tope a los alquileres por parte de los caseros, a los inquilinos. Para ponernos en contexto, en la actualidad y, como medida temporal, hasta el final del 2023, el valor máximo está acordado en el 2% para las viviendas que se encuentran en alquiler.
El cambio radica en que para el 2024 este porcentaje aumentará al 3% y ya en el 2025 entrará a regir un nuevo índice que busca una mayor equidad entre grandes tenedores, pequeños propietarios y viviendas que ingresen por primera vez al mercado.
Eliminación del IPC
Unido al punto que acabamos de explicar y con el objetivo de evitar aumentos sumamente descontrolados, se eliminará el IPC, que es el índice medio encargado hasta el momento para las actualizaciones de los alquileres. Tal como lo explicamos hace un momento, con la nueva ley se diseñará un índice nuevo que a partir de 2025 brinde mayor estabilidad.
Cambios en las ‘Zonas Tensionadas’
Otro de los escenarios que nos muestra un cambio importante es la consideración gubernamental, local y regional de las ‘zonas tensionadas’; en este apartado los requisitos se reducirán. Veamos.
En la actualidad:
Para considerar una ‘zona tensionada’ es necesario cumplir estos dos puntos:
- La carga media del coste de la hipoteca o del alquiler sumado a los suministros básicos debe superar el 30% de la renta media de la zona.
- El precio del inmueble, ya sea para alquiler o venta, en los 5 años anteriores a la declaración, debe experimentar un porcentaje de aumento acumulado, de por lo menos el 5% superior al del IPC autonómico.
Con el nuevo texto:
Ahora, para que la comunidad autónoma o el municipio declare una ‘zona tensionada’ deberá cumplir solo uno de los siguientes puntos.
- La carga media del coste de la hipoteca o del alquiler sumado a los suministros básicos deberá superar el 30% de la renta media de la zona (este punto se mantiene tal cual como está en el momento).
- El precio del inmueble, ya sea para alquiler o venta, en los 5 años anteriores a la declaración, debe experimentar un porcentaje de aumento acumulado, de por los menos el 3% superior al del IPC autonómico.
Protección de familias vulnerables y desahucios
Con el fin de brindar una mayor cobertura a aquellas familias que presenten vulnerabilidad social y económica, así como situaciones familiares o personales; la ley se transforma y mejora esta regulación. ¿Cómo lo hace?
- Se pondrá en vigor un sistema de arbitraje que busca que tanto el arrendador como el arrendatario lleguen a un acuerdo; de no conseguirse se brindará un tiempo prudente para que la acción de los servicios sociales sea efectiva.
- Para que lo anterior se pueda cumplir, se podrán usar los fondos de los planes estatales, ya sea de vivienda o de otra política.
- El último aspecto mejora esta regulación, está vinculado a la prohibición de desahucios con fechas y horas aleatorias. Además, se añadirán nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, las cuales aplazarán los procesos por más de dos años.
Variaciones para los grandes tenedores
Otro de los puntos que cambia es el concepto de quien ejerce como gran propietario, esto impactará tanto a personas físicas como jurídicas.
Ahora, la nueva ley da la oportunidad que las comunidades autónomas reduzcan de 10 a 5 la cantidad de inmuebles que debe tener un casero en una ‘zona tensionada’ para que se le considere un gran tenedor. Por lo tanto, cuando alquilen en estas áreas se aplicará un índice de contención de precios.
Gastos y honorarios
Todo lo relacionado con los gastos de formalización de contrato, además de la gestión inmobiliaria, estarán a cargo del arrendador y no de quien ejercerá como inquilino. Si bien ambas partes podrán llegar a un acuerdo para que los gastos generales del inmueble y los servicios sean responsabilidad del arrendatario, no se permitirá aumentar rentas de alquiler por nuevos gastos o abonos que no se hayan acordado previamente.
Viviendas vacías
A partir de la aplicación de la nueva ley, los ayuntamientos podrán poner en marcha un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para las viviendas que permanezcan vacías por más de dos años. Los porcentajes estarán entre un mínimo de 50% hasta un máximo de 150%, todo basado en el tiempo que se extienda la desocupación y la cantidad de inmuebles desocupados vinculados al mismo titular.
Beneficios fiscales
El último punto que destacaremos de esta nueva ley, es que aquellos propietarios que tengan inmuebles en ‘zonas tensionadas’ recibirán una bonificación fiscal en el IRPF.
En ese orden de ideas, se establece que en los contratos de arrendamiento nuevos, la reducción será del 50% y podrá llegar hasta el 90% si se firman nuevos contratos de arrendamientos en las zonas mencionadas, teniendo en cuenta que deben contemplar una reducción de al menos del 5% sobre el contrato anterior.
Otros beneficios del IRPF serán:
- Reducción del 70% al incorporar viviendas al mercado de alquiler en zonas tensionadas y sean alquiladas a jóvenes entre los 18 y los 35 años.
- Viviendas incentivadas o protegidas, que sean arrendadas a la administración pública o alguna entidad correspondiente al tercer sector o de economía social, que sean sin fines de lucro. O bien, si está acogida por algún programa público que limite la renta del alquiler.
- Bonificación del 60% si se han realizado en los dos años anteriores obras de rehabilitación.
Lucrativos, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler. Finalmente, podrá alcanzar una bonificación del 60% cuando se hayan efectuado obras de rehabilitación en los dos años anteriores.
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En conclusión
La entrada en vigor de esta nueva ley busca que los diferentes escenarios del sector inmobiliario sean regulados y equilibrados. Por lo tanto, es prudente que siempre estemos informados y con las actualizaciones pertinentes de cara a poder tomar las decisiones más adecuadas según nuestra situación personal.
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