La compraventa de un inmueble requiere de mucho papeleo, consultas y, sobre todo, paciencia. En San Fernando Inmobiliarias somos conscientes de la dificultad que conllevan estos trámites.
Por ello, en este artículo te contamos todo lo que necesitas saber sobre uno de los documentos legales imprescindibles en estas transacciones: la escritura pública de compraventa.
Índice de contenidos
¿Qué es una escritura pública de compraventa?
La escritura de compraventa es un documento público (no privado) usado en la transacción de un inmueble que concede veracidad y seguridad jurídica tanto al comprador como al vendedor, es decir, funciona como una garantía para todas las partes implicadas, y permite su inscripción en el registro de la propiedad.
Si bien el notario está obligado a solventar las dudas del cliente antes de la firma de documentos con al menos 10 días de antelación, es recomendable conocer los derechos y obligaciones que reúne este escrito y su función en la transacción de una vivienda.
La característica que define este documento es que es fehaciente. Esto significa que prueba que ambas partes están de acuerdo, y recoge su voluntad expresa de cumplir con lo firmado.
En el modelo de escritura pública de compraventa en España, para cumplir estas condiciones se aplican tres principios básicos:
- Legalidad: es una escritura regulada, siguiendo la normativa establecida por la ley.
- Autenticidad: lo que se decreta en el documento es verídico.
- Ejecutoriedad: no se requieren más pruebas para que se ponga en práctica.
¿Es obligatoria?
La escritura pública de compraventa es un documento libre, es decir, no es obligatorio, aunque sí altamente recomendable. Un contrato privado sin pasar por notario también es válido, pero no otorga la credibilidad ni las garantías de una escritura pública.
La escritura es el único documento que permite inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad, algo que tampoco es obligatorio, pero sí muy aconsejable.
Ventajas de inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad:
- Garantía. Avala que es usted el propietario, siendo así el único con derechos sobre el inmueble. Así se impide también que el vendedor pueda revender la propiedad a terceros.
- Protección de fraudes. Confirma la identidad del vendedor, sirviendo de protección ante posibles estafas y reclamaciones de deudores al anterior dueño.
- Respaldo de las autoridades. Si otra persona reclama el inmueble, las autoridades lo defenderán a usted.
- Protección ante acreedores. Le permite saber si la vivienda tiene deudas pendientes anteriores a la compra, y le sirve de amparo ante las reclamaciones.
- Acceso a una hipoteca. Solo la escritura permite la inscripción en el Registro de la Propiedad, requisito imprescindible para financiar una compra con hipoteca.
¿Qué información incluye la escritura de compraventa?
Toda escritura pública de compraventa incluye los siguientes contenidos:
- Los datos del domicilio, del comprador y del vendedor.
- Fehaciencia: La declaración voluntaria de ambas partes de hacer la transacción.
- Las cargas del inmueble: deudas, impuestos o la hipoteca, cuyos términos deben plasmarse también en el escrito.
- Los anexos requeridos, que el notario debe certificar: justificante del último recibo del IBI, certificado de eficiencia energética y certificado del secretario de la comunidad de propietarios conforme se han pagado todas las cuotas.
- Obligaciones fiscales y legales de la transacción.
- Gastos notariales. Debe figurar la base de aplicación de los aranceles, el número de arancel aplicado y los honorarios pertinentes.
- Distribución acordada de los gastos de la compraventa de la vivienda.
- Comprobación de los medios de pago: cómo y cuándo se ha pagado la vivienda, los números de las cuentas implicadas en la compraventa, en el caso de una transferencia bancaria y las fechas de los pagos.
Escritura pública de compraventa vs. contrato privado
Las diferencias entre una escritura pública y un contrato privado de compraventa de un inmueble radican tanto en sus efectos jurídicos como en la manera de realizarlos.
Para tener claras las similitudes y diferencias más importantes, aquí te dejamos una tabla que aclarará todas tus dudas:
| Características | Contrato privado | Escritura pública |
|---|---|---|
| Partes implicadas | Comprador y vendedor | Comprador, vendedor y notario |
| Soporte | Cualquier formato | Papel timbrado |
| Nº de escrituras firmadas | Una copia original para cada uno | Un solo escrito original que permanece en notaría. Las partes se quedan una copia simple o autorizada. |
| Carácter probatorio | No tiene presunción de veracidad | Con presunción de veracidad y fuerza probatoria de los hechos |
| Registro de la Propiedad | No permite la inscripción en el Registro de la Propiedad | Autoriza la inscripción en el Registro de la Propiedad |
| Ejecutoriedad | No es directamente ejecutable | Tiene ejecución inmediata |
| Tributación | Con obligación de tributar | Con obligación de tributar |
Es muy común que se crea que el contrato privado exime de la obligación de tributar por la compraventa de una propiedad. Sin embargo, debemos aclarar que esta afirmación es errónea.
Si bien es cierto que resulta más complicado controlar las compraventas con contrato privado, tanto éste como la escritura pública ante notario tienen los mismos cargos fiscales.
¿Cuánto cuesta una escritura pública y quién la paga?
Primero de todo, debe saber que los gastos son asumidos enteramente por el comprador. Pero, ¿Cuánto puede llegar a costar?
Cuando hablamos del precio de una escritura pública de compraventa resulta complicado calcular el importe exacto, pues depende de diversos factores, como el precio de la propiedad o una posible hipoteca.
Si bien el coste del notario varía según distintos aspectos, como el precio del inmueble, el número de hojas del documento o las personas involucradas, los aranceles notariales están regulados por ley, de modo que todos los honorarios deberían ser iguales, independientemente del notario que elijas.
Aquí mostramos un ejemplo para tener una idea aproximada:
Si la propiedad no está registrada, la escritura pública de compraventa tiene un importe que ronda los 600€, pero si ya está registrada probablemente cueste unos 300€.
Hablamos de una aproximación basada en el supuesto de un inmueble de unos 300.000€. Sin embargo, si se incluye una hipoteca, el precio total de la documentación puede alcanzar los 1.000€.
Otros gastos a mayores serían, por ejemplo, la firma de la inscripción en el Registro de la Propiedad, aunque también la puede realizar uno mismo o con un gestor especializado.
¿Por qué ante notario?
La escritura pública de compraventa recoge muchos apartados que precisan de un experto para constatar que está todo bien. Estas son las principales funciones que aporta la firma ante notario:
- Certifica la fehaciencia del escrito y las obligaciones legales y fiscales plasmadas en él.
- Atestigua que la propiedad no tiene deudas, en cuyo caso informará al comprador.
- Facilita al catastro la información del comprador para que pague las facturas del IBI una vez adquirida la vivienda.
- Reclama al vendedor los escritos necesarios para el trámite, como el CEE (Certificado de Eficiencia Energética) o la Cédula de Habitabilidad (en algunas comunidades autónomas).
- Decreta el reparto de gastos para que cada parte pague lo que le corresponde.
¿Cuánto tiempo lleva la firma ante notario?
Una vez consultada la fecha límite, que figura en el contrato de arras, es conveniente comenzar a preparar la escritura con al menos un mes de antelación, especialmente si el trámite es entre particulares.
En este tiempo, la notaría reunirá todos los escritos requeridos para hacer un borrador del documento final, y establecerá una fecha exacta para la firma de la escritura de compraventa. Si no surgen imprevistos, unos pocos días pueden bastar para que quede todo listo.
Sin embargo, es habitual que el día de la escritura se aproveche también para firmar otros documentos, como el registro o la hipoteca, o incluso la anulación de la hipoteca anterior del inmueble. En casos como este, el notario y el banco deben acordar términos, pudiendo alargarse más el proceso.
Por último, es aconsejable tener en cuenta la época del año al planificar estos trámites, pues en determinadas épocas, como la víspera de navidad, las notarías pueden estar algo saturadas.
Pasos durante la firma de una escritura de compraventa
Los trámites con profesionales inmobiliarios suelen llevarse con calma, puesto que la agencia arregla todo con la notaría, se hace cargo del papeleo y explica a cada uno de los implicados qué hacer en cada momento.
Sin embargo, cuando se hace la compraventa personalmente, el día de la firma puede alterar los nervios, especialmente cuando no se tiene experiencia. Por eso desde San Fernando Inmobiliarias te contamos qué pasos hay que dar y cuáles son los requisitos principales para la firma de este documento:
- Identificación: para empezar, el notario identificará las partes, por lo que debes llevar tu documento de identidad (DNI o NIE) en estado de validez (si está caducado no se efectuará la firma).
- Borrador: El notario deberá dejar listo el documento provisional que se revisará durante la firma, dando lugar a la escritura final de la compraventa.
- Fehaciencia: la primera función del notario es verificar que todos están de acuerdo con la transacción y todas sus condiciones.
- Lectura: Se leerán en voz alta los términos, la descripción del inmueble y la identidad de los implicados.
- Cargas: el notario constatará también que la casa está libre de deudas y, de haberlas, las notificará. Si la compra incluye una hipoteca, el notario leerá los términos y verificará que no hay cláusulas abusivas y, si las hubiera, avisará al comprador.
- IBI: se comprobará también que en los anexos figure el último recibo del IBI como justificante del pago.
- Cédula de Habitabilidad: se incorporará una copia de la cédula de habitabilidad vigente, siempre y cuando lo requiera la comunidad autónoma en la que se realice el trámite.
- Certificado de Eficiencia Energética: la escritura precisa también del certificado de eficiencia energética del inmueble.
- Certificado de Comunidad: el notario solicitará el certificado firmado por el Presidente de la Comunidad conforme el vendedor está al corriente del pago de las cuotas.
- Método de pago: el notario deberá confirmar la forma de pago pactada y examinará las cantidades aportadas hasta la fecha. También registrará los números de cuenta en caso de transferencia bancaria, con una copia de los cheques bancarios, o bien atestiguará que el pago fue en metálico.
- Información de las obligaciones: el notario debe comunicar las obligaciones fiscales y legales que supone el trámite y cerciorarse de que se comprenden y aceptan.
- Al vendedor: le informará de que está en la obligación de abonar el importe de la plusvalía municipal (si se tratase de una finca urbana) y de pagar el IBI del año completo, aunque la venta se efectúe a principios del mismo. Le avisará también de que conserve una copia simple de la escritura de la compraventa para la declaración del IRPF ante una posible ganancia patrimonial.
- Al comprador: le avisará de su deber de abonar el impuesto de la compra, (ya sea Transmisión Patrimonial Onerosa, Impuesto de Sociedades o de Actos Jurídicos Documentados (AJD) e IVA). También le señalará que tiene que aportar una nota simple de la escritura en el ayuntamiento para pagar el Impuesto sobre Incremento de Valor de Terrenos Urbanos.
- Entrega de llaves: Una vez abonado el pago completo, el vendedor debe entregar las llaves de la casa al comprador, junto a documentos tales como la licencia de primera ocupación, para la contratación de servicios de agua, energía eléctrica o gas.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: tras haber aclarado y acordado todo, habiendo firmado la escritura pública de compraventa, se procederá a inscribirla en el Registro de la Propiedad.
- Copia simple: Una vez hecha la inscripción en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario podrá adquirir la copia simple, en un plazo breve de tiempo.
¿Qué pasa si no se inscribe el inmueble en el Registro de la Propiedad?
Tal y como explicamos antes, una de las ventajas de la escritura pública de compraventa frente al contrato privado es que permite la inscripción de la casa en el Registro de la Propiedad. Pero, ¿Qué efecto tiene inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad?
Si bien no es obligatorio y supone gastos añadidos, los beneficios que aporta son esenciales. Por ejemplo, en caso de que surja algún tipo de disputa jurídica, lo que recoge el Registro de la Propiedad se considera siempre verídico.
Si su vivienda no está registrada, usted no será considerado dueño de la propiedad ante posibles reclamaciones de terceros en caso de una contienda jurídica.
Para visualizar mejor la situación, describiremos algunas circunstancias que podrían darse:
Casos de ejemplo
- Caso 1: supongamos que el dueño anterior está tan endeudado que sus acreedores embargan el inmueble. Al no estar la vivienda inscrita a su nombre en el Registro, la propiedad sigue figurando como perteneciente al antiguo dueño, por lo que podrían embargar igualmente.
- Caso 2: una vez inscrito en el Registro como el dueño oficial, estará usted protegido de que el inmueble se pueda vender a un tercero (aunque sorprenda, ha sucedido). Si usted hubiese comprado la casa pero no la hubiese registrado, el siguiente comprador podría inscribirla antes y quedársela. Si bien puede demandar la devolución del dinero, habrá perdido la vivienda y el proceso legal será lento.
- Caso 3: otra condición a tener en cuenta es que no se puede hipotecar la vivienda si no está inscrita en el Registro de la Propiedad, ya que sin ella las entidades bancarias no pueden asegurar la casa como garantía.
Tras estos esclarecedores ejemplos, debemos recalcar que registrar su casa en el Registro de la Propiedad le identifica como el legítimo dueño a todos los efectos, además de servir de garantía jurídica y administrativa.
Escritura pública de compraventa con hipoteca
Si la vivienda adquirida tiene hipoteca, todos los datos deberán figurar en la escritura pública de compraventa, en la sección “Cargas sobre el inmueble”.
En estos casos se requiere la presencia de un delegado del banco durante la firma para verificar que no haya condiciones abusivas o intereses desmedidos. Si existe algún factor poco claro, debe advertir al comprador.
Ayuda con los papeles para comprar una vivienda
Si te estás planteando comprar casa o vender una vivienda y, tras leer este blog aún te sientes perdido o perdida, no debes preocuparte.
En San Fernando Inmobiliarias te ayudamos con los trámites y te gestionamos toda la documentación de la compraventa. Te acompañamos durante todo el proceso, con la comodidad y la confianza que aporta el grupo de expertos inmobiliarios líder en Cantabria.
¡Esperamos que nuestro artículo te haya servido de ayuda! 😉
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